"지금 집 살 때가 아닙니다"… 20년 경력 감정평가사의 단호한 경고, 그 근거는 무엇일까요? 이 글은 '영끌'과 '빚투'로 부풀려진 한국 부동산 시장의 거품이 어떻게 꺼지고 있는지, 가계부채, 건설사 위기, 미분양 사태 등 구체적인 데이터를 통해 심층 분석합니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 분이라면 반드시 알아야 할 현실 점검 리포트입니다.

"집값, 이제 바닥 찍고 오를 일만 남았다"는 말과 "아직 멀었다, 더 큰 하락이 온다"는 주장이 팽팽하게 맞서는 요즘입니다. 대체 누구의 말을 믿어야 할지 혼란스러우시죠? 저, 리밋넘기 역시 내 집 마련에 대한 고민이 깊어질수록 어떤 결정을 내려야 할지 막막함을 느낍니다. 그러던 중, 유튜브 채널 '머니인사이드'에 올라온 박은정 감정평가사님의 '줄줄이 무너지고 있는 한국 상황' 풀버전 인터뷰를 보고 시장을 바라보는 새로운 눈을 뜨게 되었습니다. 😊

 

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'영끌'이 불가능해진 시대: DSR의 벽 🧱

과거 부동산 상승기에는 '영혼까지 끌어모아' 집을 사는 '영끌'이 가능했습니다. 집값은 계속 오를 것이라는 기대감 속에 너도나도 빚을 내어 부동산 시장에 뛰어들었죠. 하지만 박은정 평가사님은 이제 그런 시대는 끝났다고 단언합니다. 바로 'DSR(총부채원리금상환비율)'이라는 강력한 규제 때문입니다.

DSR은 개인의 연 소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 과거에는 집의 담보 가치만 높으면 소득이 좀 부족해도 많은 대출이 가능했지만, 이제는 아무리 비싼 집을 담보로 잡아도 내 소득이 뒷받침되지 않으면 대출 자체가 불가능해졌습니다. 이는 시장에 새로 진입할 수 있는 사람들의 자금력을 크게 위축시켜, 집값 상승을 억제하는 강력한 족쇄로 작용하고 있습니다.

💡 정책대출의 함정
정부가 신생아 특례대출 등 정책대출을 확대하고 있지만, 박 평가사님은 이 역시 한계가 명확하다고 지적합니다. 은행은 낮은 금리의 정책대출을 팔수록 손해를 보는 구조이기에, 실제 대출 심사는 매우 까다롭게 진행하여 적극적으로 대출을 내주려 하지 않는다는 것입니다.

 

가계부채와 건설사 위기: 무너지는 버팀목들 📉

한국 경제의 가장 큰 뇌관으로 꼽히는 '가계부채' 문제 역시 부동산 시장의 발목을 잡고 있습니다. GDP 대비 높은 수준의 가계부채는 소비를 위축시켜 경기 침체를 유발하고, 늘어나는 연체율은 금융권의 위기 가능성을 높입니다. 이는 곧 은행의 대출 문턱을 더욱 높이는 악순환으로 이어집니다.

엎친 데 덮친 격으로, 부동산 시장의 또 다른 축인 건설사들이 줄줄이 부도 위기에 내몰리고 있습니다. 높은 원자재 값과 금리, 그리고 심각한 미분양 사태로 인해 유동성이 악화된 탓입니다. 특히 '악성 미분양'이라 불리는 준공 후 미분양이 쌓이면서, 건설사들은 손해를 감수하고서라도 사업장을 정리하려는 움직임을 보이고 있습니다.

위험 요인 현상 부동산 시장에 미치는 영향
가계부채 증가 소비 위축, 연체율 증가 구매력 감소, 금융권 대출 축소
건설사 부실 미분양 증가, PF 위기 신규 공급 위축, 할인 분양으로 기존 집값 하락 압력

 

"상급지 불패? 이젠 옛말" 🏰

"그래도 강남은 괜찮겠지"라는 '상급지 불패' 신화에 대해서도 박 평가사님은 회의적인 시각을 보입니다. 인구 감소와 고령화 시대에 접어들면서, 소득 활동을 못 하는 은퇴 세대는 결국 자산을 처분해 생활비로 써야 합니다. 미래의 잠재적 매도자는 늘어나는데, 높은 집값을 감당할 수 있는 수요층은 한정적이라는 것이죠. 특정 계층의 수요만으로는 강남과 같은 상급지의 가격을 계속 유지하기 어렵다는 분석입니다.

⚠️ 상가 시장은 더 위험하다!
아파트보다 상가 시장의 위기는 더욱 심각합니다. MZ세대의 소비 패턴이 온라인과 '인스타그래머블'한 핫플레이스로 옮겨가면서, 전통적인 동네 상권은 급격히 붕괴하고 있습니다. 자영업자 폐업 증가는 공실률 상승으로 이어져 상가 시장의 어려움을 가중시키고 있습니다.
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"지금 집 사면 안 되는 이유" 핵심 요약

1. 막혀버린 돈줄: DSR 규제로 소득 없이는 '영끌'이 불가능해져 신규 수요가 줄었다.
2. 가계부채 시한폭탄: 높은 부채가 소비를 막고, 연체율 증가는 금융 위기 가능성을 높인다.
3. 건설사의 눈물: 심각한 미분양으로 건설사들이 무너지고 있어, 공급과 시장 심리가 위축됐다.
4. 구조적 한계: 인구 감소와 고령화로 미래의 집 살 사람은 줄고, 팔 사람은 늘어난다.
'조선일보 머니' 박은정 감정평가사편 핵심 정리 by 리밋넘기

자주 묻는 질문 ❓

Q: 그럼 무주택자는 언제까지 기다려야 하나요?
A: 영상에서 박은정 평가사님은 '지금은 아니다'라고 강조하지만, 구체적인 시점을 예측하기는 어렵습니다. 다만, 가계부채 문제, 건설사 위기 등이 어느 정도 해소되고, 분양가가 현재 시세보다 현저히 낮아지는 등 시장이 안정되는 신호를 확인한 후에 움직여도 늦지 않다는 의미로 해석할 수 있습니다.
Q: DSR 규제가 없는 전세 대출로 갭투자를 하는 것은 괜찮을까요?
A: 영상에서는 갭투자를 직접적으로 다루지 않지만, 현재 시장 상황을 고려하면 매우 위험한 선택일 수 있습니다. 집값 하락 시 '깡통전세'가 될 위험이 크고, 역전세난으로 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있습니다. DSR 규제가 없다는 이유만으로 섣불리 갭투자에 나서는 것은 피해야 합니다.
Q: 모든 지역이 다 위험한가요? 특정 유망 지역은 없나요?
A: 박 평가사님은 강남 같은 상급지조차 수요층의 한계로 가격 유지가 어려울 수 있다고 전망하며, 전반적인 시장의 하방 압력이 크다는 점을 강조합니다. 특정 지역의 호재만 보고 투자하기보다는, 대한민국 부동산 시장 전체를 짓누르는 거시적인 위험 요인들을 먼저 고려해야 할 때입니다.

박은정 평가사님의 분석은 지금 우리가 얼마나 위태로운 다리 위에 서 있는지를 명확하게 보여줍니다. 부동산 불패 신화에 기댄 막연한 낙관론을 경계하고, 냉정한 데이터에 기반해 현실을 직시해야 할 때입니다. 위기는 언젠가 기회가 되겠지만, 그 기회는 준비된 자만이 잡을 수 있겠죠. 여러분은 현재 부동산 시장을 어떻게 보고 계신가요? 😊